房地产市场如何从控制需求转向控制供给

    我个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念,房地产有些波动,在一定意义上是正常的,这也是我们洗牌的时候,也是优胜劣汰的时候。

    房地产火的时候没有人干这些事,这跟其它行业不一样,其它行业有库存了,大家要去库存,兼并重组、产业集中度提高。在经济过热的时候,这些事没人做,都有碗饭吃,谁都不做这个事情,市场经济的某些职能正是在这个低谷发挥作用。

    我们的房地产现在还不算低谷,一二线是房地产的主体,现在这个主体已经进入了新的阶段,当然现在逐步在平稳,其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题,而不是停留在一些表面现象上。

    今天我想讲的主要问题就是,回想过去的一年,最大的一个房地产现象,就是两极分化问题,一二线和三四线分化差距的问题。

    这个话题过去也讲了多年,是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后,我说我们到了再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化,你要抠字眼的话,没有什么大的差别,都是农民要进城,但是在实际执行当中,在指导思想上,在政策落地上,这两个是有差别的。

    特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展,鼓励小城镇发展,结果是大家还是往大城市走,大城市的规划一再突破,刚做一个500万人的,接着就有1000万人了,深圳前两年做一个800万人的规划,现在已经是2100万人了,土地也受限制,公共产品也受限制,基础设施建设做的规划小而又小,结果就是大家都很拥挤,房价飙升。

    另一端,在一些小城镇,好的想法是我们到小城镇发展产业,去创造就业,结果小城镇没这个功能,企业到哪儿去发展?它要根据各种条件。人往哪儿走?人是有理性选择的,是趋利避害的,要找就业,要找收入,找比较好的收入的就业,小城市提供不了,结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。

    所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律,城市化在早期阶段一定是人往大城市走,因为大城市提供聚集效应和规模效应,才能使更多的产业发展,更多的就业能够提供,包括人的聚集带来服务业的发展,人的聚集带来了时尚产业,带来了各种文化的发展,这是年轻人所需要的。

    所以你说人往哪儿走,你就问问你的孩子,你还不用问城里的孩子,你问问农村读过高中的孩子,他会留在小城镇吗?别说你去了,他都不去,这是城市化的规律。

    大家说,现在发达国家有很多小城镇,也有很多的发展。这些年发达国家其实也是特大城市的发展,他为什么有很多小城镇,大家去看了都觉得很欣赏?西方的工业化跟我们的工业化进程有差别,西方在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化,在这个过程当中,这些劳动力也是到大城市去,但是二三十年之后,就开始有退休的人了,特别是在有社保以后,退休的人慢慢回到了老宅,去买个别墅,不必去到城市拥挤,回去追求乡村生活,这时候他把社保,把高收入带回了农村,带回了小城镇,这样就把小城镇和一些村落都发展起来。

    从日本、韩国、中国这些新兴工业化国家的发展来看,我们是后发国家,我们是在很短的时间内、在一两代人的时间内实现了工业化进程,因此这个阶段一定是大城市首先发展,小城市人口流失,要经过一代、两代甚至三代人退休的时候,人口开始回流的时候,小城市的人口才会稳定下来。

    因此,现在不是把小城镇做大规模的时候,现在小城镇的任务是保护好生态,保护好历史,保护好那些老宅,保护好那个文化,我们为将来的人口回流打好基础。现在有些退休的人开始想着回去修修自己那个老宅,这是未来的趋势。

    我们的城镇化战略,就是要发展小城市、发展小城镇。据说提出小城镇发展的费孝通先生,他在晚年的时候曾经对他的学生说,在这个阶段小城镇可能发展不起来,先提小城镇可能是不对的。我们到今天还非要和城市化的规律对着干吗?我们为什么不去顺应这个规律,顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万、上亿的城市群、城市带的思路发展?而不再搞这些优惠政策,去鼓励那些小城市的发展,这是到了我们现在要反思的时候。

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