二线城市甲级办公楼市场租金涨幅趋缓或跌幅加速

    自2015年下半年开始，大量的联合办公运营商开始积极寻找办公楼（或商业）项目。目前其租赁需求主要集中于一线城市及主要的1.5线城市。其中不 仅包括WeWork这样全球领先的联合办公开拓者进入中国，也出现了大量本土新成立的联合办公运营商。同时，在企业租户层面，联合办公的概念正在植入企业 的办公空间布局，且该趋势正在快速蔓延。对于业主而言，除了可以选择优质的联合办公运营商以增加其项目的“新型”配套，同时也需要重新审视待建项目的部分 设计，以满足租户由于增加联合办公元素后对部分交房标准要求的改变。

优质零售物业市场：

    国家统计局数据显示，一季度全国社会消费品零售总额整体增速持续放缓，但是其中餐饮收入同比增长略有提速。此外，线上零售继续高速增长。在消费者信 心方面，近日由5所高校（首都经贸大学、中央财经大学、香港城市大学、澳门科技大学和台北医学大学）联合发布的2016年第1季度两岸四地消费者信心指数 显示，相比较其它三个地区，大陆消费者虽然对物价水平回调信心有限，但是对经济发展、就业、生活信心仍保持乐观。

    2016年第1季度，仲量联行研究部监测的30个大中型零售市场中仅有合计86万平方米的零售物业入市，这与去年预计的约1,800万平方米的全年新增零售总体量仍有较大距离。本季度不少项目已出现推迟开业的现象，部分原计划于今年开业的项目由于招商进展未能达到预期，已宣布推迟至明年入市。大多数城市零售物业面临租金增长进一步放缓，甚至有个别市场出现租金下降的情况。

    今年3月起，国家陆续发布了有关规范跨境电子商务零售企业以及整改个人代购的相关条例。对于跨境电商而言，新税制结束了低门槛、高红利的时代；税费 提高了成本，挤压了利润空间。但总体而言，税制改革之后，相对于进口商品的其它流通渠道，跨境电商平台的价格优势依然存在。此外，混乱的“海淘”市场得到 政府更为严格的监管，这有利于跨境电商行业的长远发展，并将更好地引导中国消费者进行合理的购物选择，这对国内的零售物业市场具有正面的影响。

高端住宅市场:

    2月，中央三部委宣布下调了房地产交易环节契税并颁布了营业税优惠政策，旨在降低房产交易成本。在持续宽松政策的支持下，2016年第一季度全国住 宅市场持续热销。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，第一季度整体住宅市场成交总量达5,700万平方米，虽然较上季度的历史高位有所下降，但是较去年同 期大涨59%。在高端住宅市场，成交同样火爆，不少一、二线城市出现了供不应求的局面，大部分城市的高端住

    宅库存量因而急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由2015年年末的16个月缩短至本季度末的13个月。一季度作为传统的淡季，在今年却销售火热，表明持续的宽松政策对去库存的成效开始显现。

    伴随着市场购买热情持续高涨、去库存时间的大幅下滑，开发商普遍开始大幅提价。至2016年一季度末，我们跟踪的17个城市中有16个城市的高端住 宅价格出现环比上涨，尤其是部分城市在本季度的涨幅超过10%。房价飚升，导致上海、深圳等一线城市和南京、武汉等部分二线城市在本季度末先后出台了调控 措施（如提高二套房首付比例及提高非本地户籍居民的购房门槛等）以抑制房价过快上涨。

    受多重因素影响，一线城市和部分二线城市出现成交火热、房价上涨过快的局面。但是大多数二、三线城市依然面临巨大库存压力。2016年楼市分化仍是 大趋势，而政策也将继续分化。预计二、三线城市房产政策将会保持当前的宽松态势，部分城市甚至有望出台更为宽松的措施以加速去库存。然而，伴随着一线城市 政策收紧的趋势，部分热点二线城市也将迎来政策收紧，在抑制投资性需求的同时加大土地供应以缓解目前房价快速上涨的局面。中国各城市的经济、人口和房地产 市场基本面大相迥异，宏观调控措施越发精细化将是大势所趋。

 

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