一线城市楼价于经济下行时上涨 早有国际前例

      开发商“抢食”一线城市土地，事实上是过去几年货币宽松、地方政府高度依赖房地产的结果。过去10年，M2年均增长17.5%。今年9月的金融数据显示，银行信贷对楼市支持全面上升，开发商各项资金来源中，按揭贷款增速最高（18.1%）；同时，今年以来，债市全面“开闸”。截至10月，全国公司债发行4267亿，比去年同期翻了4倍，其中房地产企业发债占比60%，发行利率5%左右，龙头开发商发债利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低了2个百分点。同时，过去地方政府高度依赖楼市形成隐性担保，各路资金纷纷进入楼市，甚至不惜“面粉贵过面包”来抢地。

　　与此同时，今年1至9月，一线城市商品住宅成交同比增长51%，待售库存已降到了7-8个月，开发商在这些城市已进入“补库存”阶段。对开发商（特别是龙头开发商）而言，在利率很低、资金面宽松的情况下，没有什么比抢夺升值前景好的不动产更好的选择了。目前，借助于宽松的货币政策，开发商抢夺土地的战场已烧到了全部二线城市。三季度，二线城市土地出让价格涨幅甚至接近一线城市。

　　一线城市房价暴涨，特别是“豪宅化”倾向，也是财富阶层资产管理需求高涨的结果。一线城市中产阶层（年收入20万元以上）占比在40%以上，京、沪、苏、浙、鲁、海等六省市的高净值家庭数均超过10万户，占全国高净值家庭的一半，资产管理需求不断上升。去年7月以来，资本市场异军突起，市场一片楼市下行论，从砖头化到证券化一度成为资产管理的新趋势。但7月以来的资本市场巨震，股价单边上涨告终。在政府持续扶持后，楼开始回暖，财富管理又开始倾向于楼市。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程，城镇化仍旧在加速，一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会改变。在中期内，土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变，而房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持，一线城市房价仍然会被看好。

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