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[物业管理]办公楼物业分类及档次划分标准

http://www.shenyangoffice.com 2016年05月30日 09:56:50 沈阳写字楼网

导读：目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

　　③设备标准：应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
　　(2)建筑规模：1—5万平米。
　　(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
　　(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
　　(5)交通便利：有多种交通工具直达。
　　(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
　　(7)智能化：3A及3A以上。
　　3、中档物业(乙级写字楼)
　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
　　①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖;有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
　　②配套设施：有专用地上、地下停车场。
　　③设备标准：有中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。
　　(2)建筑规模：无限制。
　　(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
　　(4)物业服务：有物业公司服务。
　　(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
　　(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
　　4、低档物业(丙级写字楼)
　　(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
　　①装饰标准：外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。
　　②配套设施：无。
　　③设备标准：分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。
　　(2)规模：无限制。
　　(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
　　(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
　　(5)交通便利：有交通线路到达。
　　(6)所属区位：一般城区位置。
　　景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
　　4、智能化办公楼
　　20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼;20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
　　智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。
　　而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
　　第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。
　　第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。
　　第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
　　第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。