2015年房地产市场未状况及预期变化

    需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿—10亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿—3亿平方米之间。

房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化

    2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

    从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。

    从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升3%左右。

    从时间上看，商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年，随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。

    分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少， 2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整（预计至2016年下半年）。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：（1）小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升；（2）大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调整完成；（3）部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退状态。

    从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。


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